在买房的过（guò）程（chéng）中经常（cháng）为了表明购房（fáng）人的买（mǎi）房意思而（ér）要求预先交付一定款项的行为（wéi），实践中（zhōng）更有“小订”和“大订”的做法，那么（me）定金和订金是（shì）一回（huí）事吗？如果购房人最终（zhōng）决定不（bú）买这套房（fáng）子了能够（gòu）退还吗？定（dìng）金（jīn）指合同当事人为了确保合（hé）同的履行，依据（jù）法律和合同的规定由一方当事人按（àn）合同标的额的一定（dìng）比例，预先给付（fù）对方的金钱（qián）或其他替（tì）代物。

债（zhài）务（wù）人履行（háng）债务（wù）后，定金（jīn）应当抵作价（jià）款或者收回。给付定金的一方不履行约定的（de）债务的（de），无权要求返还（hái）定金；收受（shòu）定金的一方不履行约定（dìng）的债务的，应（yīng）当双倍返还定金。因（yīn）此，定金在（zài）性质上具有明显的制裁违约行为的性质（zhì）。购房人和开发（fā）商约定的定（dìng）金（jīn）具有从合同的性质，它以主合同的（de）存（cún）在为必要条件。当主合同不成立、无效或被撤销，定近条（tiáo）款也不能生效。主（zhǔ）合同（tóng）消灭（miè），约定的定金也随之消灭。

订金（jīn）则是指购买人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，可以理（lǐ）解为一种预付款（kuǎn）行为，合同（tóng）确立、履行时预付款（kuǎn）要（yào）充抵价款，合同不成立时预付款应当返还。订金的适用不存在制裁违约行为的（de）问题，对合同没（méi）有担保作（zuò）用。如（rú）果购（gòu）房人预交（jiāo）的是订金，最终确（què）定不想（xiǎng）购买时，开发商应当退还。因此，购房（fáng）人在购房（fáng）的过程中，应当与（yǔ）开放商明确自己所预交的钱款属于“定金”还是“订金”，如果属于“定金”应当是以书面的形式明确加以规定。

关于“订（dìng）金”的法律性质。我（wǒ）国法律没有（yǒu）明确的规定，所以（yǐ）“订金”不是一个严格的法律上的概（gài）念，一般应理解为（wéi）预付款，交付“订（dìng）金”是先予履行债务的行为。而关于“定金”，在我（wǒ）国《民法通则（zé）》和《担保法》中都有明显的规定，它和保证、抵押、质押与留（liú）置并列为5种担保形（xíng）式之（zhī）一，属于（yú）债（zhài）务人向（xiàng）债权人履行（háng）债务的担保。债务人??行债务后，定金应当（dāng）抵作价款（kuǎn）。二者的区（qū）别在（zài）于（yú）：交付“订金”属（shǔ）于先（xiān）予履行债务的行为，而交付“定金”是实施的（de）担保行为（wéi），即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返（fǎn）还定金，收受（shòu）定（dìng）金的一方不履行约定的债（zhài）务时（shí），应当双倍返还定金（jīn）。